1. 숙박업의 이해
② 숙박사업의 요소
숙박사업은 자신의 집이 아닌 곳에서 한시적으로 머물러야 하는 이들에게 하루 단위로 장소와 서비스를 제공하는 것을 의미합니다. 즉, 넓은 의미의 숙박시설과 여기에서 서비스를 생산하여 제공하는 숙박업체가 출발점입니다. 좁은 의미의 숙박시설이 건축법에 따라 용도가 ‘숙박시설’로 지정된 건물을 지칭하는 반면, 넓은 의미의 숙박시설은 숙박업의 영위가 허용되는 모든 건물들을 포함합니다. 예를 들어, 농어촌민박으로 사용되는 단독주택은 좁은 의미의 숙박시설은 아니지만, 넓은 의미의 숙박시설이라고 할 수 있습니다.
2. 보고서의 해석
③ 공급의 측정
공급 물량은 크게 업소수, 객실수, 판매가능객실수를 통해 측정될 수 있습니다. 여기에서 판매가능객실수는 객실수에 연간 영업일수를 곱한 값으로, 하루 단위로 판매되는 객실 상품이 1년 동안 공급된 총량을 의미합니다. 또한, 객실수를 업소수로 나눈 평균객실수를 통해 숙박업소 유형별 규모의 영세성이 측정될 수 있습니다. 본 보고서에서는 각 공급 지표에 대한 연평균증감률과 특정 연도 또는 기간의 점유율을 통해 공급의 추이 및 현황을 측정합니다.
④ 수요의 분류
숙박수요는 자신의 집이 아닌 곳에서 한시적으로 머물러야 하는 이들을 의미합니다. 숙박수요는 다양한 기준에 따라 분류될 수 있는데, 본 보고서에서는 출신지역에 따라 크게 내국인 수요와 외국인 수요로, 여행목적에 따라 크게 관광 및 기타 수요로 분류하여 집계합니다. 한편, 내국인 수요는 연령대에 따라, 외국인 수요는 국적에 따라 소비패턴이 현격하게 구분되는 경우가 많아, 그에 따라 더욱 세분하는 것 또한 가능합니다.
⑤ 수요의 측정
수요 물량은 크게 숙박객수를 통해, 판매 물량은 판매객실수를 통해 측정될 수 있습니다. 다만, 여기에는 실제 소비로 이어진 물량만 포함되며, 잠재 수요 전체가 포함되지는 않습니다. 또한, 판매객실수를 판매가능객실수로 나눈 객실가동률과 숙박객수를 판매객실수로 나눈 판매실당숙박객수를 통해 수요와 공급의 균형 및 수요군별 생산성이 측정될 수 있습니다. 본 보고서에서는 각 수요 지표에 대한 특정 연도 또는 기간의 점유율과 변동성을 통해 수요의 추이, 현황 및 안정성을 측정합니다. 여기에서 변동성은 특정 기간의 표준편차를 평균으로 나눈 값이 사용됩니다.
3. 공급 추이 및 현황
- 농어촌민박 +6.8% (점유율: 48%→50%)
- 일반숙박 -4.0% (점유율: 32%→30%)
- 생활숙박 +12.0% (점유율: 12%→13%)
- 일반숙박 -3.8% (점유율: 44%→42%)
2023년 기준으로, 업소수에서 가장 큰 비중을 차지하는 유형은 농어촌민박으로 전체 업소수의 50%를 차지했으며, 일반숙박이 30%, 생활숙박이 8%로 그 뒤를 이었습니다. 농어촌민박의 경우 2022년 48%에서 2023년 50%로 2% 증가한 반면, 일반숙박의 경우 32%에서 30%로 2% 감소한 것입니다.
객실수는 2005년 75만4천여개에서 2023년 97만9여개로 연평균 1.5% 증가했습니다. 비록 꾸준한 증가세를 유지해 왔지만, 업소수가 연평균 3.6% 증가한 것에 비하면 현저하게 낮은 증가세라고 할 수 있습니다. 가장 큰 이유는 업소수의 증가세가 두드러졌던 농어촌민박과 도시민박이 상대적으로 영세한 유형들이기 때문인 것으로 판단됩니다.
2023년 기준으로, 단위 규모가 가장 큰 업소 유형은 평균객실수 194실의 휴양콘도였으며, 108실의 관광호텔과 51실의 일반호텔이 뒤를 이었습니다.
휴양콘도의 경우, 평균객실수가 2013년부터 2023년까지 연평균 1.3% 감소했으나, 다른 유형의 숙박업소들에 비해서는 여전히 큰 규모를 유지했습니다. 다만, 2023년에는 2.2%로 다소 큰 폭의 감소세를 보였습니다. 반대로, 일반호텔의 평균객실수는 51실로 비교적 규모가 큰 편에 속했는데, 이는 2013년부터 연평균 2.1% 꾸준하게 증가해온 결과였습니다.
가장 영세한 숙박업소는 평균객실수 2실의 도시민박이었고, 농어촌민박 또한 평균객실수 3실로 비슷한 수준을 보였습니다. 도시민박의 경우, 2023년 평균객실수가 8.5% 감소하며 영세화가 가속되는 모습을 보였는데, 초창기에 등장했던 이른바 게스트하우스 형식의 업소가 줄어들고 더욱 규모가 작은 공유숙박 형식의 업소들이 늘어난 것에 기인하는 것으로 판단됩니다.
4. 수요 추이 및 현황
- 60대 이상 +22.8% (점유율: 16%→20%)
- 20대 -9.9% (점유율: 20%→18%)
- 중국 +224.3% (점유율: 22%→41%)
- 미국 -22.7% (점유율: 30%→14%)
① 내국인 관광 중심 시장
내국인 관광 수요는 우리나라 숙박시장에 가장 큰 물량을 안정적으로 공급해왔습니다. 2005년부터 2023년까지 내국인 관광 수요는 전체 숙박객수의 73%를 차지했고, 변동성은 22.1%로 가장 안정적인 수준을 유지했습니다.
다만, 2023년에는 내국인 관광 수요가 0.4% 증가에 그쳤고, 숙박객수 점유율은 88%에서 84%로 감소하였습니다. 이는 내국인 수요의 해외 유출이 본격화된 것에 기인하는 것으로 판단됩니다.
국토가 협소하고 교통망이 우수한 우리나라는 대부분의 지역이 1일 생활권에 들어갑니다. 이로 인해, 내국인 수요에서 업무 목적인 경우가 많지 않고, 휴가철에 집중되는 관광 수요가 대부분을 차지합니다. 즉, 내국인 수요의 계절성이 두드러지게 나타나는데, 수요의 계절성이 두드러지는 경우 연간 객실가동률이 상대적으로 낮게 나타나는 경향이 있습니다.
2005년부터 2023년까지 외국인 관광 수요는 전체 숙박객수의 11%를 차지하며 내국인 관광 수요의 뒤를 이었는데, 변동성이 53.3%로 안정성은 취약했던 것으로 나타났습니다. 코로나19로 종적을 감췄던 외국인 관광 수요는 2023년 들어 125.4% 증가하면서 숙박객수 점유율을 4%에서 8%로 끌어 올렸습니다.
대부분의 국가에서 외국인 수요의 소비 가격이 내국인 수요보다 높게 형성되기 때문에, 외국인 수요의 비중이 커질수록 숙박업소의 영업이익이 증가하게 될 가능성 또한 커집니다. 다만, 외국인 수요의 커다란 변동성으로 인해, 외국인 수요에 대한 의존도가 높아질 경우 현금흐름의 안정성 확보를 위한 운전자본 조달의 부담 또한 증가하게 됩니다.
② 일반숙박 중심의 내국인 수요
내국인 수요는 소득, 물가, 금리 같은 내부 요인의 영향을 크게 받는 반면, 환율, 팬데믹, 국제정세 등과 같은 외부 요인의 영향을 상대적으로 덜 받습니다. 실제로 글로벌 금융위기가 전세계로 확산되었던 2009년, MERS가 국내에 유입되었던 2015년, 코로나19가 전세계를 멈춰 서게 했던 2020년에도 내국인 숙박객수에 유의미한 변동은 나타나지 않았습니다.
③ 2023년, 노령층의 귀환
2023년 내국인 수요에 나타나는 가장 큰 특징은 코로나19를 거치며 극도로 위축되었던 60대 이상의 노령층 수요가 팬데믹 이전 수준으로 회복되었다는 것과 팬데믹 기간 우리나라 숙박시장을 이끌었던 20대 청년층 수요가 팬데믹 이전 수준으로 회귀했다는 것입니다.
2019년 내국인 숙박객수 점유율이 각각 18%와 20%로 비슷한 수준을 보였던 60대 이상과 20대 수요는 2021년 12%와 23%까지 격차를 벌렸다가, 2023년에는 20%와 18%로 오히려 역전되었습니다. 2023년 60대 이상 숙박객이 22.8% 증가했던 반면, 20대 숙박객은 9.9% 감소했습니다. 건강 관련 문제에 민감한 노령층이 뒤늦게 숙박시장에 복귀한 반면, 국경이 개방되면서 청년층의 해외 유출이 본격화된 때문으로 판단됩니다.
④ 호텔 중심의 외국인 수요
한편, 외국인 수요는 환율, 팬데믹, 국제정세 등과 같은 외부 요인의 영향을 크게 받습니다. 또한, 다양한 국적의 숙박객들이 포함되기 때문에 국가별 소득, 물가, 금리 같은 요인의 영향이 복합적으로 작용합니다. 따라서, 내국인 수요에 비해 변동성이 크게 나타납니다. 예를 들어, 2009년부터 2012년까지 엔화 가치 상승으로 가파르게 증가했던 일본인 숙박객수는 2013년 엔화 가치 하락과 함께 빠르게 감소했습니다. 한편, 한류를 따라 2013년부터 2014년까지 폭발적으로 증가했던 중국인 숙박객수는 2015년 MERS와 2016년 사드 배치에 따른 한한령으로 급감했습니다.
⑤ 2023년, 중국인의 귀환
2023년 외국인 수요에 나타나는 가장 큰 특징은 코로나19를 거치며 종적을 감췄던 중국, 일본, 대만, 홍콩 숙박객들이 팬데믹 이전 수준으로 회복되었다는 것과 팬데믹 직후 가장 먼저 우리나라를 찾았던 미국 숙박객들이 크게 감소했다는 것입니다.
2019년 외국인 숙박객수 점유율은 중국인 35%, 일본인 11%, 미국인 10% 순서였습니다. 2020년 코로나19로 국경이 닫히면서 점유율의 의미가 사라졌다가, 2022년 국경이 다시 열리기 시작하면서 그 의미를 되찾았습니다. 2022년 외국인 숙박객수 점유율은 미국인 30%, 중국인 22%, 일본인 9% 순서로, 미국인 숙박객이 가장 빠른 회복세를 보였습니다. 그리고, 2023년이 되면서 중국인 41%, 미국인 14%, 일본인 12% 순서로 팬데믹 이전 수준을 회복해가고 있습니다.
5. 수요와 공급의 균형
- 일반숙박 +12.3% (점유율: 40%→42%)
- 일반호텔 -0.3% (점유율: 15%→14%)
- 일반숙박 43%→49%
- 관광호텔 61%→65%
- 도시민박 44%→35%
숙박시장은 항상 비대칭적 수요와 공급의 절충 지점을 찾아냅니다. 판매객실수는 이러한 절충 지점을 물량으로 나타낸 지표이며, 시장 점유율의 측정 기준으로 사용됩니다.
2013년부터 2023년까지, 객실수의 25%와 숙박객수의 31%를 차지했던 호텔은 판매객실수의 29%를 차지했습니다. 호텔의 경우 공급 점유율보다 수요 점유율이 높았고, 실제 소비는 그 중간에서 절충된 만큼 발생했던 것이라고 할 수 있습니다.
반면, 객실수의 52%와 숙박객수의 49%를 차지했던 일반숙박은 판매객실수의 48%를 차지했습니다. 흥미로운 점은, 우리나라 숙박시장에서 가장 큰 시장 점유율을 차지하는 일반숙박의 소비 물량은 공급이나 수요보다 더 작았다는 것입니다. 이는 공급이 편중된 경우에 나타나는 현상으로, 일반숙박이 필요한 곳에 고르게 분포하기보다, 있는 곳에 몰려있음을 의미합니다.
객실가동률은 수요와 공급의 절충 물량을 공급 물량 대비 비율로 나타낸 지표입니다. 수요와 공급의 균형 상태 측정 기준으로, 수치가 높을수록 수요 초과, 낮을수록 공급 초과인 상태를 의미합니다. 2013년부터 2023년까지의 객실가동률은 관광호텔이 60.6%로 가장 높았고, 일반숙박이 43.0%로 가장 낮았습니다. 즉, 시장 점유율이 가장 높은 일반숙박에서 초과 공급의 징후가 나타나는 것이라고 할 수 있습니다.
다만, 2023년에는 일반숙박의 객실가동률이 49.4%로 상승했고, 오히려 도시민박의 객실가동률이 35.4%로 주저앉았습니다. 이는 시장 점유율이 가장 높은 일반숙박의 경우 숙박시장 전반의 회복세를 나타냈던 반면, 도시민박의 경우 숙박시장의 회복 속도보다 빠르게 증가하는 공급의 영향이 나타났던 것으로 볼 수 있습니다. 한편, 2013년부터 2023년까지 일반숙박이 변동성 8.7%로 안정적인 객실가동률을 유지했던 반면, 도시민박의 변동성은 34.4%로 취약한 안정성을 보였습니다.
한편, 판매객실수와 객실가동률의 해석에는 주의가 필요합니다. 수요와 공급 물량의 비대칭만이 아니라 숙박객의 생산성에 의해서도 영향을 받을 수 있기 때문입니다. 이를테면, 수요군에 따라 같은 수의 객실에 더 많거나 적은 숙박객이 투숙하는 소비패턴이 존재할 수 있습니다. 여기에서 같은 수의 객실에 더 많은 숙박객이 투숙하는 경우 숙박객당 생산성이 낮고, 더 적은 숙박객이 투숙하는 경우 숙박객당 생산성이 높은 것으로 판단하게 됩니다.
판매실당숙박객수는 이러한 숙박객의 생산성을 측정하는 지표입니다. 2013년부터 2023년까지 숙박객당 생산성이 가장 높게 나타났던 숙박업소는 판매실당숙박객수가 가장 낮은 휴양콘도였고, 판매실당숙박객수가 가장 높은 도시민박의 숙박객당 생산성이 가장 낮았습니다. 다만, 이 기간 중 판매실당숙박객수가 연평균 10.0% 감소한 도시민박의 생산성이 가장 큰 폭으로 개선되었습니다.
2023년, 가장 높은 생산성을 보인 숙박업소는 판매실당숙박객수 1.6명을 유지한 휴양콘도였고, 농어촌민박과 생활숙박이 뒤를 이었습니다. 반면, 2013년부터 2023년까지 도시민박에 이어 두번째로 낮은 생산성을 보였던 일반호텔의 경우, 도시민박과 달리 2023년 판매실당숙박객수가 2.8명으로 소폭 감소하는 데 그치며 가장 낮은 생산성을 보였습니다.
물론, 판매실당숙박객수가 단순히 숙박객의 생산성 문제가 아닌, 시장 상황에 대한 숙박객의 반응일 수 있습니다. 예를 들어, 원하는 시기와 장소에 원하는 유형의 숙박업소 객실이 부족하거나, 원하는 숙박업소가 있더라도 가격이 지나치게 상승하여 부담이 가중된 상황이라면, 더 많은 수의 숙박객들이 더 적은 수의 객실에 투숙하려 할 수 있기 때문입니다.
6. 보고서의 활용
<a href="https://lobin.co/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">로빈컴퍼니</a>, "<a href="https://lobin.co/insight/lodging-market-korea-2023/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">우리나라 숙박시장 2005-2023</a>"
