‘생활숙박업소’는 2000년대 중반 일부 오피스텔들이 ‘공중위생관리법’에 따른 숙박업 등록을 하지 않고 숙박업을 영위하면서 발생했던 논란이 출발점입니다. 당시 취사시설을 갖추도록 한 숙박업소 유형으로 이미 가족호텔업과 휴양콘도미니엄업이 있었습니다. 다만, 법적 건물 용도가 ‘숙박시설’로 지정되고, 관광진흥법에 따른 관광숙박업으로 등록하게 되었을 경우 자산의 건립 및 처분 등과 관련하여 추가로 적용받아야 했기 때문에 이를 피할 목적으로 등장한 사업 방식이었습니다.
가족호텔과 휴양콘도미니엄의 경우, 여가 목적의 가족 단위 관광객들을 대상으로 하는 상품이었기 때문에 대부분 휴양지에 위치했습니다. 반면, 도심에 사업 목적으로 장기간 체류해야 하는 소비자들을 수용할 수 있는 숙박업소의 공급은 충분치 못했습니다. 즉, 시장환경은 도심형 장기체류 숙박업소가 등장하기에 충분한 근거를 제공했습니다. 이에 시설 구성이 유사하고 물량이 풍부했던 오피스텔이 숙박업소로 활용되기 시작했고, 이에 에 대한 규제는 부재했습니다. 여기에 호텔업계가 반발하기 시작하면서 오랜 기간 논란이 이어졌고, 2012년 ‘생활숙박업’이 일반적인 숙박업에서 분리되어 공중위생관리법에 명시되면서 세부적인 규정들이 마련되기 시작했습니다.
‘공중위생관리법 시행규칙’ 별표1에서는 생활숙박업에 대하여 다음과 같은 시설 기준을 규정하고 있습니다.
- 생활숙박업소는 취사시설과 환기를 위한 시설이나 창문을 설치하여야 한다. 이 경우 실내에 취사시설을 설치할 때에는 고정형 취사시설을 객실별로 설치하거나 공동 취사공간에 설치해야 한다.
- 생활숙박업소는 객실별로 욕실 또는 샤워실을 설치하여야 한다.
공중위생관리법의 뒤를 이어 2013년 ‘생활숙박시설’을 ‘건축법 시행령’ 별표1에 포함한 국토교통부는 2021년 ‘생활숙박시설 건축기준’ 을 시행하여 시설에 대한 기준을 구체화 했습니다. 생활숙박시설 건축기준 제3조에서는 생활숙박시설에 대하여 다음과 같은 기준을 규정하고 있습니다.
- ‘공중위생관리법 시행규칙’ 별표1에서 규정하고 있는 생활숙박업 시설 기준에 적합할 것.
- 프런트데스크, 로비(공용 화장실을 포함한다)를 설치할 것.
- 린넨실(침구, 시트, 수건 등 천 종류를 수납하는 방을 말한다)을 30객실당 1개소 이상을 설치할 것
- 관광객을 위한 식음료시설(레스토랑 등)을 설치할 것
- 객실의 출입제어, 보안 등을 확인할 수 있는 객실관리(제어)시스템을 도입하여 설계도서에 포함할 것
- 각 구획별 발코니를 설치할 경우 외기에 개방된 노대 형태로 설치하여야 하며, 발코니 설치 시 ‘건축물 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙’ 제17조 제4항에 따른 추락방지를 위한 안전시설을 설치할 것
한편, 오피스텔에 뿌리를 두고 있는 생활숙박시설은 소유 구조에 있어서도 오피스텔의 관행을 그대로 도입했습니다. 즉, 개별 객실의 소유권을 분리하여 분양하는 것이었는데, 이는 당시 부동산 개발 시행사들의 일반적인 사업 모델이었습니다. 즉, 초기부터 생활숙박시설은 이른바 ‘분양형 호텔’로 자리를 잡게 된 셈이었지만, 미국의 콘도호텔과 같은 안정적 운영 구조가 장착되지 못하면서, 처음부터 문제가 확대될 수밖에 없었던 한계를 가지고 있었습니다.
생활숙박은 ‘건축법 시행령’ 별표1에 따른 ‘숙박시설’에 취사설비를 갖추도록 했다는 점에서 관광진흥법에 따른 가족호텔 및 휴양콘도와 유사한 시설의 숙박업소 유형입니다. 즉, 가족호텔, 휴양콘도, 생활숙박은 경우에 따라 직접 경쟁관계에 놓이게 되는 경우들이 있습니다.
차이점은 생활숙박은 ‘건축물의 분양에 관한 법률’, 휴양콘도의 경우 관광진흥법 시행령 제24조에서 정한 바에 따라 분양이 가능한 반면, 가족호텔의 경우 분양이 불가합니다. 또한 가족호텔과 휴양콘도의 경우 관광진흥법 시행령 제24조에서 정한 바에 따라 회원 모집이 가능한 반면, 생활숙박은 회원 모집이 불가하다는 차이 또한 존재합니다. 즉, 생활숙박의 경우 분양을 통해 비교적 용이하게 개발 자금을 조달했으나, 운영 자금의 조달 및 품질관리의 난이도가 가장 높다는 특징이 있습니다.
