1. 숙박업의 이해
② 숙박사업의 요소
숙박사업은 자신의 집이 아닌 곳에서 한시적으로 머물러야 하는 이들에게 하루 단위로 장소와 서비스를 제공하는 것을 의미합니다. 즉, 넓은 의미의 숙박시설과 여기에서 서비스를 생산하여 제공하는 숙박업체가 출발점입니다. 좁은 의미의 숙박시설이 건축법에 따라 용도가 ‘숙박시설’로 지정된 건물을 지칭하는 반면, 넓은 의미의 숙박시설은 숙박업의 영위가 허용되는 모든 건물들을 포함합니다. 예를 들어, 농어촌민박으로 사용되는 단독주택은 좁은 의미의 숙박시설은 아니지만, 넓은 의미의 숙박시설이라고 할 수 있습니다.
2. 보고서의 해석
③ 공급의 측정
공급 물량은 크게 업소수, 객실수, 판매가능객실수를 통해 측정될 수 있습니다. 여기에서 판매가능객실수는 객실수에 연간 영업일수를 곱한 값으로, 하루 단위로 판매되는 객실 상품이 1년 동안 공급된 총량을 의미합니다. 또한, 객실수를 업소수로 나눈 평균객실수를 통해 숙박업소 유형별 규모의 영세성이 측정될 수 있습니다. 본 보고서에서는 각 공급 지표에 대한 연평균증감률과 특정 연도 또는 기간의 점유율을 통해 공급의 추이 및 현황을 측정합니다.
④ 수요의 분류
숙박수요는 자신의 집이 아닌 곳에서 한시적으로 머물러야 하는 이들을 의미합니다. 숙박수요는 다양한 기준에 따라 분류될 수 있는데, 본 보고서에서는 출신지역에 따라 크게 내국인 수요와 외국인 수요로, 여행목적에 따라 크게 관광 및 기타 수요로 분류하여 집계합니다. 한편, 내국인 수요는 연령대에 따라, 외국인 수요는 국적에 따라 소비패턴이 현격하게 구분되는 경우가 많아, 그에 따라 더욱 세분하는 것 또한 가능합니다.
⑤ 수요의 측정
수요 물량은 크게 숙박객수를 통해, 판매 물량은 판매객실수를 통해 측정될 수 있습니다. 다만, 여기에는 실제 소비로 이어진 물량만 포함되며, 잠재 수요 전체가 포함되지는 않습니다. 또한, 판매객실수를 판매가능객실수로 나눈 객실가동률과 숙박객수를 판매객실수로 나눈 판매실당숙박객수를 통해 수요와 공급의 균형 및 수요군별 생산성이 측정될 수 있습니다. 본 보고서에서는 각 수요 지표에 대한 특정 연도 또는 기간의 점유율과 변동성을 통해 수요의 추이, 현황 및 안정성을 측정합니다. 여기에서 변동성은 특정 기간의 표준편차를 평균으로 나눈 값이 사용됩니다.
3. 공급 추이 및 현황
- 업소수: 2005년 3만3천여개에서 2022년 6만2천여개로 연평균 3.8% 증가, 2022년 농어촌민박이 48% 점유
- 객실수: 2005년 75만8천여개에서 2022년 99만1천여개로 연평균 1.6% 증가, 2022년 일반숙박이 44% 점유
한편, 상대적으로 진입장벽이 높은 호텔 또한 꾸준한 증가세를 보였는데, 호텔에 일부 하위 유형이 신설되면서 호텔로 편입된 업소들의 영향이 큰 것으로 추정됩니다. 2009년 호스텔, 2014년 소형호텔과 의료호텔이 각각 호텔의 하위 분류로 신설되었습니다.
2022년 기준으로, 업소수에서 가장 큰 비중을 차지하는 유형은 농어촌민박으로 전체 업소수의 48%를 차지했으며, 일반숙박이 32%, 생활숙박이 8%로 그 뒤를 이었습니다.
객실수는 2005년 75만8천여개에서 2022년 99만1천여개로 연평균 1.6% 증가했습니다. 비록 꾸준한 증가세를 유지해 왔지만, 업소수가 연평균 3.7% 증가한 것에 비하면 현저하게 낮은 증가세라고 할 수 있습니다. 가장 큰 이유는 업소수의 증가세가 두드러졌던 유형들이 상대적으로 영세한 업소들이기 때문인 것으로 판단됩니다.
위 객실수 연평균증감률 그래프에서, 동일한 규모의 상한을 적용받는 농어촌민박과 달리 도시민박의 객실수 증가율이 업소수 증가율을 상회하는 이유는 2012년을 출발점으로 계산된 수치이기 때문입니다. 즉, 2012년은 농어촌민박의 경우 법제화되고 6년이 경과한 시기인 반면, 도시민박의 경우 실질적으로 법제화된 시기로, 출발점에서의 표본 규모에 차이가 있습니다.
2022년 기준으로, 객실수에서 가장 큰 비중을 차지하는 유형은 일반숙박으로 전체 객실수의 44%를 차지했으며, 관광호텔이 15%, 일반호텔과 생활숙박이 12%로 그 뒤를 이었습니다.
2022년 기준으로, 단위 규모가 가장 큰 업소 유형은 평균객실수 204실의 휴양콘도였으며, 110실의 관광호텔과 53실의 일반호텔이 뒤를 이었습니다.
휴양콘도의 경우, 2012년부터 평균객실수가 연평균 1.3% 감소했으나, 다른 유형의 숙박업소들에 비해서는 여전히 큰 규모를 유지했습니다. 반대로, 일반호텔의 평균객실수는 53실로 비교적 규모가 큰 편에 속했는데, 이는 2012년부터 연평균 2.2% 증가한 결과였습니다.
가장 영세한 숙박업소 유형은 평균객실수 2실의 도시민박이었고, 농어촌민박 또한 평균객실수 3실로 비슷한 수준을 보였습니다.
4. 수요 추이 및 현황
- 내국인: 2005-2022년 내국인/관광이 전체 숙박객의 75% 점유, 2012-2022년 일반숙박이 내국인 숙박객 50% 흡수
- 외국인: 2005-2022년 외국인/관광이 전체 숙박객의 10% 점유, 2012-2022년 호텔이 외국인 숙박객 60% 흡수
① 내국인 관광 중심 시장
내국인 관광 수요는 우리나라 숙박시장에 가장 큰 물량을 안정적으로 공급해왔습니다. 2005년부터 2022년까지 내국인 관광 수요는 전체 숙박객수의 75%를 차지했고, 변동성은 20.5%로 가장 안정적인 수준을 유지했습니다.
같은 기간 외국인 관광 수요가 전체 숙박객수의 10%를 차지하며 내국인 관광 수요의 뒤를 이었는데, 변동성이 55.7%로 안정성은 취약했던 것으로 나타났습니다.
국토가 협소하고 교통망이 우수한 우리나라는 대부분의 지역이 1일 생활권에 들어갑니다. 이로 인해, 내국인 수요에서 업무 목적인 경우가 많지 않고, 휴가철에 집중되는 관광 수요가 대부분을 차지합니다. 즉, 내국인 수요의 계절성이 두드러지게 나타나는데, 수요의 계절성이 두드러지는 경우 연간 객실가동률이 상대적으로 낮게 나타나는 경향이 있습니다.
한편, 대부분의 국가에서 외국인 수요의 소비 가격이 내국인 수요보다 높게 형성되기 때문에, 외국인 수요의 비중이 커질수록 숙박업소의 영업이익이 증가하게 될 가능성 또한 커집니다. 다만, 외국인 수요의 커다란 변동성으로 인해, 외국인 수요에 대한 의존도가 높아질 경우 현금흐름의 안정성 확보를 위한 운전자본 조달의 부담 또한 증가하게 됩니다.
② 일반숙박 중심의 내국인 수요
내국인 수요는 소득, 물가, 금리 같은 내부 요인의 영향을 크게 받는 반면, 환율, 팬데믹, 국제정세 등과 같은 외부 요인의 영향을 상대적으로 덜 받습니다. 실제로 글로벌 금융위기가 전세계로 확산되었던 2009년, MERS가 국내에 유입되었던 2015년, 코로나19가 전세계를 멈춰 서게 했던 2020년에도 내국인 숙박객수에 유의미한 변동은 나타나지 않았습니다.
③ 호텔 중심의 외국인 수요
한편, 외국인 수요는 환율, 팬데믹, 국제정세 등과 같은 외부 요인의 영향을 크게 받습니다. 또한, 다양한 국적의 숙박객들이 포함되기 때문에 국가별 소득, 물가, 금리 같은 요인의 영향이 복합적으로 작용합니다. 따라서, 내국인 수요에 비해 변동성이 크게 나타납니다. 예를 들어, 2009년부터 2012년까지 엔화 가치 상승으로 가파르게 증가했던 일본인 숙박객수는 2013년 엔화 가치 하락과 함께 빠르게 감소했습니다. 한편, 한류를 따라 2013년부터 2014년까지 폭발적으로 증가했던 중국인 숙박객수는 2015년 MERS와 2016년 사드 배치에 따른 한한령으로 급감했습니다.
5. 수요와 공급의 균형
- 판매객실수: 2012-2022년 일반숙박이 객실수의 54%, 숙박객수의 47%, 판매객실수의 51% 차지
- 객실가동률: 2012-2022년 생활숙박이 57.0%, 일반숙박과 기타숙박이 각각 26.9%와 26.8%
숙박시장의 기본적 특징 중 하나는 수요가 탄력적인 반면, 공급은 비탄력적이라는 것입니다. 단기적으로, 숙박업소는 매일 같은 물량의 상품을 공급하지만, 그에 대한 수요는 매일 달라집니다. 장기적으로, 새로운 숙박업소의 공급은 기획에서 출시까지 대략 2-3년이 소요되는 반면, 다양한 내외부 요인들의 영향을 복합적으로 받는 수요는 그 기간 중에도 크게 달라질 수 있습니다.
수요와 공급의 비대칭은 숙박업소 유형별 객실수와 숙박객수의 점유율 차이를 통해 관찰이 가능합니다. 2012년부터 2022년까지 전체 객실수의 54%를 공급했던 일반숙박은 전체 숙박객수의 47%를 흡수했습니다. 같은 기간, 전체 객실수의 23%를 공급했던 호텔은 전체 숙박객수의 32%를 흡수했습니다. 즉, 일반숙박의 경우 수요 점유율보다 공급 점유율이 높았고, 호텔의 경우 수요 점유율이 공급 점유율보다 높았습니다.
객실가동률은 수요와 공급의 절충 물량을 공급 물량 대비 비율로 나타낸 지표입니다. 수요와 공급의 균형 상태 측정 기준으로, 수치가 높을수록 수요 초과, 낮을수록 공급 초과인 상태를 의미합니다. 2012년부터 2022년까지의 객실가동률은 생활숙박이 57.0%로 가장 높았고, 일반숙박과 기타숙박이 각각 26.9%와 26.8%로 가장 낮았습니다. 즉, 시장 점유율이 가장 높은 일반숙박에서 공급 초과의 징후가 두드러지게 나타났습니다. 같은 기간, 휴양콘도가 변동성 7.0%로 안정적인 객실가동률을 유지한 반면, 도시민박의 변동성은 44.0%로 안정성이 취약했습니다.
다만, 판매객실수와 객실가동률의 해석에는 주의가 필요합니다. 비대칭적 수요와 공급의 절충은 물량만이 아니라 숙박객의 생산성에 의해서도 영향을 받을 수 있기 때문입니다. 이를테면, 수요군에 따라 같은 수의 객실에 더 많거나 적은 숙박객이 투숙하는 소비패턴이 존재할 수 있습니다. 여기에서 같은 수의 객실에 더 많은 숙박객이 투숙하는 경우 숙박객당 생산성이 낮고, 더 적은 숙박객이 투숙하는 경우 숙박객당 생산성이 높은 것으로 판단하게 됩니다.
판매실당숙박객수는 이러한 숙박객의 생산성을 측정하는 지표입니다. 2012년부터 2022년까지 숙박객당 생산성이 가장 높게 나타났던 숙박업소 유형은 판매실당숙박객수 0.7명의 도시민박이었고, 일반호텔 숙박객당 생산성이 판매실당숙박객수 2.8명으로 가장 낮았습니다. 같은 기간, 도시민박은 판매실당숙박객수가 연평균 9.0% 감소하며 생산성이 더욱 증가했고, 관광호텔, 일반호텔, 휴양콘도 숙박객들 또한 생산성이 증가하는 추세를 보였습니다. 반면, 일반숙박, 생활숙박, 농어촌민박, 기타숙박 숙박객들의 생산성은 감소하는 추세를 보였습니다.
물론, 판매실당숙박객수가 단순히 숙박객의 생산성 문제가 아닌, 시장 상황에 대한 숙박객의 반응일 수 있습니다. 예를 들어, 원하는 시기와 장소에 원하는 유형의 숙박업소 객실이 부족하거나, 원하는 숙박업소가 있더라도 가격이 지나치게 상승하여 부담이 가중된 상황이라면, 더 많은 수의 숙박객들이 더 적은 수의 객실에 투숙하려 할 수 있기 때문입니다.
6. 보고서의 활용
<a href="https://lobin.co/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">로빈컴퍼니</a>, "<a href="https://lobin.co/insight/lodging-market-korea-2023/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">우리나라 숙박시장 2005-2023</a>"
