공급 물량 대비 판매 물량의 비율을 나타내는 객실가동률은 계산이 간편한 지표라는 장점이 있는 반면, 단편적인 계산 속에 숨겨진 내용들을 포착하는 데에는 상당한 주의를 필요로 합니다.
일반적으로, 객실가동률이 높을수록 수요가 많고, 낮을수록 수요가 적은 상태를 의미하며, 다음과 같은 특징이 지역과 숙박업소 유형을 막론하고 공통적으로 나타납니다.
- 숙박업소의 규모가 작을수록, 즉 객실수가 적을수록 객실가동률이 높게 나타납니다.
- 수요의 계절성이 강할수록, 즉 여가 수요 비중이 클수록 객실가동률이 낮게 나타납니다.
다만, 객실가동률의 높고 낮음에 대한 판단은 크게 경쟁환경 속에서의 상대적 비교를 통해 판단하는 방법과 절대적 수치를 기준으로 판단하는 방법이 있습니다.
첫째, 상대적 판단은 치열한 경쟁환경 속에서 경쟁자들과 비교해 얼마나 효과적으로 수요를 흡수해내고 있는지 여부를 평가하는 데 목적이 있습니다.
따라서, 비교 대상인 경쟁환경의 범위가 정확하게 정의되는 것이 중요합니다. 예를 들어, 서울시 중구동에 위치한 ‘웨스틴 조선 서울’ 호텔의 객실가동률은 서울시 중구에 위치한 숙박업소들과 비교될 수 있고, 서울시 5성급 호텔들과도 비교될 수 있습니다. 시설의 규모와 구성이 유사하고, 대상 수요군의 구성이 유사할수록 정확한 비교가 가능합니다.
여기에서, 경쟁환경의 객실가동률을 통해 해당 시장의 공급과 수요 간 균형 상태 판단이 가능합니다. 시장 단위의 객실가동률이 높을수록 수요 초과, 낮을수록 공급 초과 상태의 시장일 가능성이 크기 때문입니다.
반면, 개별 숙박업소의 객실가동률을 통해 개별 숙박업소의 생산성 판단이 가능합니다. 숙박업소의 객실가동률이 경쟁환경의 객실가동률보다 높을수록, 해당 숙박업소가 더 효과적으로 수요를 흡수하고 있을 것이기 때문입니다.
둘째, 절대적 판단은 시장의 상황과 무관하게 개별 숙박업소의 수요가 운영비용 충당과 영업이익 창출에 충분한 수준인지 여부를 평가하는 데 목적이 있습니다.
절대적 판단은 숙박시장의 변동성이 숙박업소에 주는 영향을 평가하는 데 유용합니다. 예를 들어, 경쟁환경 객실가동률이 30%일 때, 한 숙박업소의 객실가동률이 40%라면, 해당 숙박업소는 상대적 판단에 따라 생산성이 양호한 것으로 평가될 수 있습니다. 그러나, 해당 숙박업소 또한 손실을 기록하고 있을 가능성이 큽니다.
절대적 판단은 경쟁환경의 객실 판매 가격과 운영비용에 따라 객실가동률의 하한 및 상한을 설정하고, 개별 숙박업소의 객실가동률과 비교합니다. 지역별 물가와 숙박업소 유형별 비용구조에 차이가 있기 때문에, 하한 및 상한 객실가동률 또한 지역 및 숙박업소 유형에 따라 커다란 차이를 보입니다.
하한 객실가동률은 해당 지역에서 해당 유형의 숙박업소가 손익분기되는 객실가동률을 의미합니다. 즉, 하한 객실가동률보다 낮을 경우 영업손실, 높을 경우 영업이익을 기록하게 되는 기준점이라고 할 수 있습니다.
상한 객실가동률은 해당 지역에서 해당 유형의 숙박업소가 일상적 수준을 넘어서는 마모를 감수하게 되는 객실가동률로, 이를 넘어서는 객실가동률을 보이는 경우 시설 개보수 등을 위한 자본적지출이 급격하게 늘어나고 생애주기가 단축될 가능성이 커집니다.
