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시장의 사전적 의미는 ‘상품으로서의 재화와 용역이 거래되는 추상적인 영역’입니다.³ 따라서, 숙박시장은 공급자와 수요자 간에 숙박상품이 거래되는 추상적인 영역을 의미합니다. 추상적 영역은 물리적으로 구획된 영역과 가상의 영역을 통칭하며, 다수의 공급자와 수요자 간의 거래가 발생하는 곳을 특정할 수 없다는 의미입니다.

숙박시장의 고유한 특징 중 하나는 공급이 비탄력적인 반면, 수요가 탄력적이라는 것입니다. 그리고 이러한 불균형으로 인해 숙박시장에는 가격과 현금흐름의 변동성이 두드러지게 나타납니다.

1. 계절성: 단기적으로 성수기와 비수기에 가격과 현금흐름의 차이가 나타나는 것을 의미합니다. 일반적으로 위치에 따라 다른 특성을 보이는데, 상용 수요 중심의 도심지역에서는 계절성이 크게 나타나지 않으나 통상 가을에 수요가 조금 더 집중되는 경향을 보입니다. 반면, 레저 수요 중심의 비도심지역에서는 계절성이 크게 나타나며, 휴가철인 여름과 겨울에 수요가 편중되는 경향을 보입니다.
2. 주기성: 장기적으로 가격과 현금흐름에 고점과 저점이 반복적으로 나타나는 것을 의미합니다. 이는 상품 기획에서 공급까지 대략 2-3년 정도가 소요되는 공급과 하루 단위로 이루어지는 소비의 불균형에 기인하는 현상입니다. 계절성과 달리 자산가치와 유동성에까지 영향을 주게 되어 파급효과가 크게 나타납니다. 가장 확실한 대응 방법은 일정 수준의 유동성을 고정적으로 유지하는 것입니다.

산업의 사전적 의미는 ‘특정 상품을 생산하는 공급자들의 집합’입니다.⁴ 따라서, 숙박산업은 숙박상품을 생산하는 공급자들의 전체집합을 의미합니다. 그리고 소비의 주체인 수요가 포함되지 않기 때문에 숙박시장의 부분집합이기도 합니다. 다만, 국가별로 숙박상품의 범위가 다르게 규정될 수 있기 때문에 숙박산업의 범위 또한 달라질 수 있습니다.

기원전부터 존재했던 숙박산업은 현재 세계 어느 곳에서나 유사한 특징을 보이고 있습니다. 대체로 다음과 같은 특징이 공통적으로 나타납니다.

1. 자본집약: 유형자산인 장소가 상품의 기반을 이루고 있기 때문에 초기에 대규모의 투자가 이루어지고, 유지관리에 소요되는 고정비용의 비중이 큽니다. 따라서, 숙박산업은 금리 변동과 같은 자본시장의 동향에 민감하게 반응하는 특징이 있습니다.
2. 노동집약: 일반적인 부동산과 달리 하루 단위로 판매되기 때문에 서비스가 매일 반복적으로 생산됩니다. 그리고 과정은 여전히 노동 의존도가 높습니다. 따라서, 숙박산업은 인건비 변동 같은 고용시장의 동향에 민감하게 반응하는 특징이 있습니다.
3. 레드오션: 오랜 기간을 거쳐 규모를 확장해온 숙박산업에서는 수많은 공급자들이 표준화된 상품을 대량으로 생산 및 유통하기 때문에 경쟁이 치열합니다. 레드오션 산업의 경우 점유율 경쟁이 일반적이기 때문에, 규모의 경제가 힘을 발휘합니다.

사업의 사전적 의미는 ‘특정 재화나 용역을 팔거나 사는 행위’ 또는 ‘그러한 행위를 하는 개인이나 법인’입니다.⁵ 우리나라의 경우 전자의 의미로 사용되는 것이 일반적입니다. 따라서, 우리나라에서 숙박사업의 의미는 공급자들이 숙박상품을 생산해 숙박시장에 공급하는 행위라고 할 수 있습니다.

숙박사업은 숙박산업이라는 전체집합을 부분집합으로 나누는 기준이기도 합니다. 숙박사업 영위를 위해서는 그에 부합하는 사업자등록이 선행되어야 하는데, ‘제10차 한국표준산업분류’에 따라 세부 유형을 지정해야 합니다. 구체적으로, ‘제10차 한국표준산업분류’의 세세분류에서 하나를 선택하면, 사업자등록증에 ‘종목’으로 기록됩니다.

‘제10차 한국표준산업분류’에서는 숙박업을 일반 및 생활 숙박시설 운영업과 기타 숙박업으로 분류하고 있으며, 일반 및 생활 숙박시설 운영업은 호텔업, 휴양 콘도 운영업, 여관업, 민박업, 기타 일반 및 생활 숙박시설 운영업으로, 기타 숙박업은 기숙사 및 고시원 운영업, 그 외 기타 숙박업으로 세분하고 있습니다.

한편, ‘관광진흥법 시행령’은 호텔업을 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 호스텔업, 소형호텔업, 의료관광호텔업으로 더욱 세분하고 있습니다. 그리고, ‘공중위생관리법’에서는 과거의 ‘공중위생법’에 따른 여관업과 여인숙업을 일반숙박시설업으로 통합하였고, 취사설비를 갖춘 생활숙박시설업을 별도로 분리하여 신설하였습니다.

숙박업체는 숙박상품을 숙박시장에 최종적으로 공급하는 주체를 의미합니다. 숙박산업이라는 전체집합을 구성하는 원소이면서, 숙박사업을 영위하는 주체로서 숙박사업 유형에 따라 세분된 부분집합의 하나에 속하게 됩니다. 그리고, 분업화된 가치사슬에서는 운영사를 지칭합니다.

숙박업체는 숙박상품 생산의 최종 단계인 서비스를 생산하는 주체를 의미하는데, 가장 큰 비중을 차지하는 자산인 장소의 보유를 전제로 하지는 않습니다. 따라서, 장소를 확보하는 방식에 따라 유형이 세분될 수 있습니다.

1. 직영: 장소를 보유한 소유주가 직접 숙박업 사업자등록을 하여 운영사 역할까지 병행하는 것으로, 재무상태표의 자산 구성에서 유형자산이 가장 큰 비중을 차지하고, 자본에 비해 비유동부채의 비중이 크게 나타납니다. 다만, 손익계산서에서 감가상각비의 규모가 크기 때문에, 잉여금 축적을 통해 유동성을 확보하는 한편 추후 리노베이션 등의 재원으로 활용하게 됩니다.
2. 임차운영: 장소를 보유하지 않은 운영사가 다른 소유주의 장소를 빌려 숙박사업을 영위하는 것으로, 재무상태표의 자산 구성에서 유형자산을 포함한 비유동자산의 규모가 작아, 직영에 비해 자산 총계가 작습니다. 대신, 유동성 확보를 위한 유동자산의 비중이 상대적으로 크게 나타나며, 시장 상황에 따라서는 유동자산 확보의 부담이 자산 규모에 비해 과도해질 수 있습니다.
3. 위탁운영: 숙박사업의 법적 주체로부터 운영사의 역할을 위탁받아 서비스를 생산 및 판매하는 것으로, 글로벌 호텔 브랜드들의 일반적인 모델입니다. 계약을 통해 장소에 대한 통제권을 확보하지만, 숙박사업의 법적 주체가 부담하는 재무적 리스크를 분담하지는 않습니다. 대신, 현금흐름의 극대화를 통해 현금흐름을 극대화하고 수수료 수입을 극대화하고자 합니다.

숙박시설은 넓은 의미에서 숙박상품의 근간을 형성하는 장소를 통칭하는 의미로 사용되지만, 우리나라에서는 조금 더 좁은 의미의 정의가 함께 존재합니다. 건축법에 따른 건축물의 용도 중 하나인 숙박시설은 숙박사업 전용의 건축물 유형을 지칭합니다. 즉, 좁은 의미의 숙박시설은 숙박사업 이외의 목적으로 사용하지 못합니다.

그러나, 숙박사업을 반드시 숙박시설로 용도가 지정된 건축물에서만 영위해야 하는 것은 아닙니다. 숙박사업의 유형들 중, 민박업과 기숙사 및 고시원 운영업은 숙박시설이 아닌 용도의 건축물을 사용할 수 있습니다. 민박업의 경우, 관광진흥법에 따른 도시민박업과 농어촌정비법에 따른 농어촌민박업으로 세분되는데, 공통적으로 주민이 거주하는 ‘주택’에서 숙박사업을 영위할 수 있도록 하고 있습니다. 그리고, 건축물의 용도에 있어 기숙사는 ‘공동주택’으로, 일정 규모 이하의 ‘고시원’은 ‘근린생활시설’로 분류되어 좁은 의미의 숙박시설에 해당되지 않습니다.

넓은 의미와 좁은 의미의 숙박시설 중, 우리나라의 숙박시장 상황에 조금 더 적합할 것으로 판단되는 정의는 좁은 의미입니다. 무엇보다, 구체적인 정보를 더 많이 포함할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 건축물의 용도가 숙박시설일 경우 토지에 대한 정보가 함께 제공된다고 할 수 있습니다. 건축물의 용도처럼, 개별 토지에 적용되는 용도 제한이 있는데 이를 ‘용도지역’이라고 합니다. 특정 토지가 지정된 용도로만 활용이 가능하도록 제한하는 것인데, 토지의 용도지역이 ‘상업지역’일 경우 숙박시설의 건립이 가능하지만 ‘주거지역’일 경우 원칙적으로 숙박시설의 건립이 허용되지 않습니다.

어떤 의미의 정의인지와 무관하게, 일반적으로 숙박시설은 다음과 같은 세 부분으로 구성됩니다.

1. 객실: 객실은 잠을 자는 공간으로 숙박시설의 가장 핵심적인 부분입니다. 어떤 숙박시설도 다른 부분이 없는 경우는 있어도 객실이 없는 경우는 없습니다. 또한 객실의 품질은 숙박상품의 가격 결정에 가장 큰 영향을 주는 요소이기도 합니다.
2. 부대: 잠을 자는 것 외에 선택적인 서비스가 제공되는 공간을 부대시설이라고 합니다. 예를 들어, 식음료 영업장, 라운지, 연회장, 수영장, 카지노 등이 부대시설에 해당됩니다. 숙박시설 유형에 따라서는 관련 법령에 요건이 명시된 경우도 있습니다.
3. 공용: 공용시설은 직접 수익을 창출하지는 않지만, 없을 경우 독립적인 상품으로서의 요건을 충족하지 못합니다. 대표적으로 로비가 공용시설에 해당됩니다. 그 밖에 주차장, 직원공간, 기계실, 전기실, 린넨실 등이 숙박시설의 공용시설에 해당됩니다.

숙박업소는 하루 단위의 숙박상품을 독립적으로 생산 및 유통할 수 있는 최소 단위의 인프라를 의미하며, 숙박업체와 숙박시설의 복합적 개념입니다. 사실 숙박업체와 숙박시설 각각의 고유한 정의와 용도는 숙박상품의 생산 및 유통의 단위와 정확히 일치하지 않습니다. 숙박업체와 숙박시설이 항상 일대일 대응 관계인 것은 아니기 때문입니다.

결국, 숙박상품의 독립적 생산 및 유통 단위 데이터 분석을 위한 별도의 개념이 필요한데, 로빈은 숙박업소를 사용합니다. 법령에 정의된 용어가 아니어서 이견이 있을 수 있지만, 다음과 같은 기준에 따라 사용하고 있습니다.

1. 위치가 다를 경우 별개의 숙박업소로 간주합니다. 예를 들어, 호텔 신라라는 단일 숙박업체가 운영 중인 서울 신라 호텔과 제주 신라 호텔은 서로 다른 숙박시설인 동시에 서로 다른 숙박업소입니다. 전혀 다른 성격의 수요를 대상으로 하는 별개의 상품으로 판매되고 있기 때문입니다.
2. 종목이 다를 경우 별개의 숙박업소로 간주합니다. 예를 들어, 단일 건물에 위치한 ‘노보텔 서울 용산’과 ‘노보텔 스위트 서울 용산’은 비록 단일 숙박업체가 운영하는 단일 숙박시설이지만 서로 다른 숙박업소입니다. 관광호텔인 노보텔 서울 용산은 5층부터 24층까지를 사용하며, 일반적 단기 수요를 대상으로 판매되고 있습니다. 반면, 가족호텔인 노보텔 스위트 서울 용산은 25층부터 40층까지를 사용하며, 장기 체류 수요 대상의 상품으로 판매 중입니다.
3. 다른 명칭의 다른 상품으로 판매되는 경우 별개의 숙박업소로 간주합니다. 예를 들어, ‘그랜드 워커힐’과 ‘비스타 워커힐’은 단일 숙박업체가 단일 숙박시설을 관광호텔이라는 단일 종목으로 운영 중에 있습니다. 그러나, 분리된 상층부의 두 객실 타워는 서로 다른 이름의 다른 상품으로 판매되고 있기 때문에, 별개의 숙박업소로 간주합니다.
4. 숙박업체가 다를 경우 별개의 숙박업소로 간주합니다. 예를 들어, 단일 숙박시설인 씨클라우드에 위치한 씨클라우드 호텔과 썬클라우드 호텔은 비록 단일 숙박시설에서 생활숙박업이라는 동일 종목으로 운영 중에 있지만, 서로 다른 숙박업소입니다. 서로 다른 숙박업체가 각각의 부분을 별개의 상품으로 판매하고 있기 때문입니다.
5. 위치, 종목, 숙박업체가 동일한 다수의 숙박시설들은 단일 숙박업소로 간주합니다. 예를 들어 ‘무주 덕유산 리조트’의 ‘꽃마을’은 민들레동, 개나리동, 해바라기동, 국화동, 코스모스동, 백합동, 진달래동으로 구성된 단지입니다. 모두 단일 숙박업체가 단일 종목으로 운영하며, 일곱 동을 단일 상품으로 판매 중인 단일 숙박업소입니다.
6. 각 객실의 소유권이 구분된 경우 전체를 하나의 숙박업소로 간주합니다. 분양이 가능한 휴양콘도미니엄이나 분양형 호텔의 경우, 객실마다 건축물대장과 등기부등본이 분리된 독립적 숙박시설입니다. 다만, 독립된 상품으로 판매되지 않고, 단일 숙박업체가 전체를 하나의 상품으로 판매되는 경우 단일 숙박업소에 해당됩니다. 또한, 인접 부지의 소유주가 다른 두 건물을 단일 숙박업체가 하나의 상품으로 판매하는 경우에도 단일 숙박업소에 해당됩니다.