오피스텔은 ‘건축법’에 따른 업무시설의 하위 분류 중 하나입니다. ‘건축법 시행령’ 별표 1에서는 업무시설을 공공업무시설과 일반업무시설로 구분하고 있으며, 오피스텔은 일반업무시설에 포함됩니다. 여기에서 오피스텔의 정의는 다음과 같습니다.
오피스텔: 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다.
국토교통부장관이 고시한 ‘오피스텔 건축기준’에서는 오피스텔에 대하여 다음과 같은 기준을 제시하고 있습니다.
- 오피스텔은 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.
- 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.
- 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
- 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적
- 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적
- 오피스텔 거주자의 생활을 지원하는 시설로서 경로당, 어린이집은 오피스텔에 부수시설로 설치할 수 있다.
- 2024년 10월 16일 이전에 최초 건축허가를 신청(건축허가를 신청하기 위하여 ‘건축법’ 제4조에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우를 포함한다)한 생활숙박시설을 건축법 제16조 제1항에 따라 오피스텔로 용도변경을 하기 위해 허가ㆍ신고사항을 변경하거나 같은 법 제19조 제2항에 따라 오피스텔로 용도변경하는 경우에는 제1항 제B호 및 제C호를 적용하지 아니할 수 있다. 이 경우, ‘건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’ 제7조에 따른 건축물대장의 그 밖의 기재사항란에 이 사실을 표기해야 한다.
- 오피스텔은 화재 등 유사시 피난을 위하여 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다.
- 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔의 경우 16층 이상인 층에 대하여는 피난층외의 층에서 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리가 40미터 이하가 되도록 설치할 것
- 각 사무구획별 경계벽은 내화구조로 하고 ‘건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙’ 제19조 제2항에 따른 벽두께 이상으로 하거나 45dB 이상의 차음성능이 확보되도록 할 것
한편, ‘주택법’에서는 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔을 별도로 구분하여 준주택으로 분류하고 있습니다. 그리고, ‘주택법’에서는 단독주택, 공동주택, 준주택을 민간임대주택에 포함하고 있습니다. 즉, 준주택에 포함되는 오피스텔은 건축법에 따른 업무시설임에도 주거용 건물 임대업으로 등록하여 운영할 수 있습니다.
